Çin’i sarsan konut krizi! Boykotlar, karpuzla ödenen krediler… Neler oluyor?

Çin’de bulunan ve Temmuz ayı başından bu yana 80’den fazla şehirde başlayan eylemlerde, ev satın alan milyonlarca kişi gayrimenkul şirketlerinin henüz bitirmediği evler için ipotek ödemeyi reddediyor. Çinli yetkililer, devam eden ve her geçen gün çığ gibi büyüyen emlak krizinin ekonomiyi türbülansa sokmaması için çözümler geliştirmeye çabalıyor.

Uzmanlara göre 300 milyar Dolar borcu olan dev gayrimenkul şirketi Evergrande’nin durumu, 2008 yılında ABD’de başlayan ve küresel mali krize yol açan Lehman Brothers’ın iflasını akıllara getiriyor.

Peki, ne oldu da hızlı büyüme ivmesi kat eden Çin böylesi bir emlak krizine sürüklendi? Giderek büyüyen kriz küresel bir ekonomik buhranın tetikleyicisi olur mu? İşte 8 soruda Mortgage krizinin perde arkası…

10 milyon kişi projelerin tamamlanmasını bekliyor

Geçtiğimiz haftalarda Henan eyaletindeki Çin Halk Bankası’nın önünde toplanan binlerce kişi gayrimenkul şirketlerinden aldıkları Mortgage kredilerini tamamlanmamış konutlar nedeniyle ödemeyeceklerini açıkladı.

2021’in son aylarından bu yana borç kriziyle boğuşan gayrimenkul şirketlerinin devam eden konut projelerinin sayısı 1,4 milyonu civarında. Kriz, inşaatlarda yaşanan aksaklıklara ve projelerde yaşanan uzun süreli duraksamalara neden olurken, yarattığı sosyal bunalım yetkilileri endişelendiriyor.

Öyle ki, yaklaşık 10 milyon kişi şirketlerin projelerini tamamlamasını bekliyor.

Çin’in yeni zenginlerinin servetleri buharlaşıyor

Yaşanan emlak krizi, dar gelirli milyonlarca insanı etkilediği gibi Çin’in yeni dönem zenginlerini fazlasıyla sarsmış durumda. Son olarak Mortgage krizinin en sansasyonel kurbanı 25 yaşında Asya’nın en zengin kadını olarak anılan Yang Huiyan, servetinin yarısını bir yılda kaybettiğini açıkladı.

Çin’in en büyük emlak geliştiricisi Country Garden’ın hissedarı Yang Huiyan, geçen yıl servetinin yarısından fazlasını buharlaştı. Huiyan’ın bir yıl önceki 23,7 milyar dolarlık net serveti emlak krizinde 11,3 milyar dolara düştü.

1) Kriz nasıl başladı?

Temmuz ayında 22 eyalette yaşanan konut projelerindeki gecikmeler ve düşen emlak fiyatları nedeniyle inşaat projeleri durma noktasına geldi. Çin emlak veri tabanı “E-house China Research and Development Institution”ın aktardığı verilere göre, 80’den fazla şehirde 200’ü aşkın projeye imza atan şirketler banka kredilerini ödeyemedikleri gerekçesiyle inşaatları durdurdu.

Evergrande’nin 300 milyar dolara ulaşan borçları yavaş yavaş tüm ekonomiyi etkiledi ve emlak piyasasının içinde bulunduğu borç yükü hızla merkezi bir sorun haline geldi.

Projelerin devamı ve borçların ödenmesi için bankaların cazip ev kredileri milyonlarca insana sunuldu ve dev inşaat şirketlerinin proje ölçeğinde olan ve daha tamamlanmamış konutları için avantajlı ipotekli ev kredileri verildi.

Kısacası yüz binlerce insan söz konusu malı almadan önce ipotek ettirip, kredi çekerek inşaat şirketlerine ödemelerini yaptı ve sisteme borçlandı. Fakat birçok şirket derinleşen krizden çıkamayarak konutları sahiplerine teslim edemedi.

2) Gayrimenkul şirketleri bu duruma nasıl geldi?

Çin ekonomisi son on yılda muazzam bir büyümeyle temposu yakaladı. Bu büyüme aynı zamanda kredi genişlemesini de sağladı. İşte, Evergrande Grup bu kredi genişlemesini kullanarak 10 yılda istediği kredilerin hepsini aldı ve bu kredileri sakınmadan kullandı.

Bu bolluğun içerisinde Evergrande de giderek büyüyordu. Kısacası Çin masalı aynı zamanda bir emlak hikayesiydi. Çin Komünist Partisi’nin (ÇKP) hedefleri doğrultusunda kentleşme hızla büyüyor, emlak şirketleri ise bu büyümeyle birlikte gelişiyordu.

Fakat, çanlar yavaş yavaş Çin için de çalmaya başladı. Büyük krediler çeken inşaat şirketlerinin borçları “Gayri safi yurt içi hasıla” (GSYİH) içinde önemli boyutlara ulaştı.

Çin, yaşananın bir likidite krizi olduğunu açıkladı

2016 yılında Çin Komünist Partisi, bu gidişe bir dur demeye karar verdi ve kredi musluğunu kapattı. Rüya Evergrande için kabusa dönüşmeye o tarihte başladı. Borçlarını ödeme konusunda büyük zorluklar yaşıyordu. Fakat, bu sefer de likidite akışında sorunlar meydana gelmeye başlamıştı.

2020 yılında hükümetten yardım isteyen Evergrande, sosyal açıdan da bir başka krizin ortaya çıkmasına neden olmuştu. Öyle ki, dev inşaat şirketinin hali hazırda yapımı devam etmesi gereken fakat borçlar nedeniyle duraklayan 1,4 milyon konut ve iş merkezi projeleri bulunuyor. Bu da 10 milyon insanın mağdur olmasına yol açmış durumda.

Çin hükümeti içinde bulundukları tablonun bir likidite krizi olduğunu açıklayarak en yakın zamanda sorunun çözüleceğini ifade ediyor.

3) Mortgage boykotu nasıl ortaya çıktı?

Hükümet şirketin çalışmalarına devam etmesi konusunda ısrarlıydı. Bunun sebebi krizin sosyal bir isyana dönüşme tehlikesiydi.

İpotekli Mortgage kredileri ile ev sahibi olmak isteyen ama kriz nedeniyle konutlarını teslim alamayan kişilerin başlattığı “Biz de kredi borçlarımızı ödemiyoruz” çıkışı ile başlayan sokak eylemleri yetkilileri telaşlandırdı.

Çin hükümeti borç krizi çeken hiçbir şirketi desteklemeyeceğini açıkladı. Bunun da nedeni başka şirketlerin de benzer sorunla karşılaşması durumunda ortaya çıkacak kriz tablosunun devlet bütçesini olumsuz etkilemesi.

Çin Komünist Partisi, krize neden olan şirketlerin en acil şekilde yeniden yapılandırılmalarını ve ellerinde bulunan değerli varlıkları satmalarını istedi. Hükümetin sert tedbirleri ve şirketlerin çaresizliği ise piyasalardaki stresi iki katına çıkarttı.

13 Temmuz itibariyle yüzlerce projenin ertelendiği açıklanınca ev sahibi olma hayalleri kuranlar sosyal medya üzerinden örgütlenerek bankaların önlerinde toplanmaya başladı. İnşaat şirketlerinin kredileri kötüye kullandığını ileri süren yüzbinlerce eylemci, bankaların dev şirketleri koruduğunu haykırıyordu.

Geçtiğimiz haftalarda sosyal medyada “WeNeedHome” (Eve ihtiyacımız var) etiketi üzerinden bir araya gelen mağdurlar, son aylarda 91 şehirde sokağa çıkarak 301 projenin iptal edildiğini duyurdu.

4) Boykot nerede örgütleniyor?

Fransız Yatırım Bankası Natixis’in Asya-Pasifik Baş Ekonomisti Alicia García-Herrero, cuma günü attığı bir tweet de hızla yükselişe geçen Mortgage boykotunu değerlendirdi.

Şirketlerin içinde bulundukları krizin derinleşmesini ön satışların da ciddi olarak etkilediğini söyleyen Herrero, “İnşaat şirketlerinin taahhütlerine güvenen ve bitmemiş konutlar için kredi çeken insanların kredileri geri ödememeleri oldukça haklı” diye yazdı.

Kdocs, Quora ve Zhihu adlı dosya paylaşım-forum sitelerinde konunun sıkça tartışılması ve insanların bu kanallar üzerinden örgütlenmesi sonucunda Çin hükümeti siteleri yasakladı.

1,2 milyar kişinin kullandığı popüler sosyal medya platformu WeChat ve aylık 550 milyon kullanıcısı olan blog sitesi Weibo’da ipotek boykotlarının sayısını ve proje gecikmelerini takip eden çizelgeleri yayımlamaya başlandı.

Bloomberg, Mortgage boykotunu destekleyen yayınlar yapan TikTok kullanıcılarının hesaplarının kapatıldığını ve bazılarının polis tarafından gözaltına alındığını duyurdu.

5) ÇKP’nin en çok neden korkuyor?

Mortgage boykotu, yurttaşların taleplerini ve şikâyetlerini paylaştıkları milyonlarca imzalık metne dönüşmesi ise hükümet yetkililerinin endişesini bir kat daha arttırdı.

Enodo Economics’in baş ekonomisti Diana Choyleva, Bloomberg’e verdiği demeçte, yaşananların sadece sıradan eylemler olmadığını söyledi ve şunları ekledi:

Yaşanmakta olanları siyasi bir protesto olarak görmek gerekiyor. Potansiyel olarak Çin devletine yönelik bir güven krizi ile karşı karşıyayız. Pekin yönetimi, halkın Çin Komünist Partisine güvensizlik duymasından ve bunun bir krize dönüşmesinden çok korkuyor.

Öyle ki, ev kredilerini ödemeyi reddeden kişi sayısının her geçen gün büyümesi nakit sıkıntısı çeken dev şirketleri daha büyük bir krizin içine sokacak. Bu da Çin’in peri masallarını andıran ekonomik büyümesinde yüzde 25 ila yüzde 30’luk pay sahibi olan emlak piyasasının durması anlamına gelecek.

Bununla birlikte, iflasın eşiğinde olan şirketlerin borçlarını ödeyememesi durumunda Çin bankaları, pek çok ülkenin dış borcuna ulaşan batık kredi borçlarıyla baş başa kalacak. Ayrıca, milyonlarca kişinin çektiği Mortgage kredilerinin de geri ödenmemesi ciddi bir krizi beraberinde getirecek.

6) Çin ne gibi çözümler geliştirmeye hazırlanıyor?

Avustralya Bankası ANZ tarafından hazırlanan bir rapora göre, Mortgage protestoları şu ana kadar tahmini olarak 223 milyar dolar değerindeki kredinin Çin bankalarına geri ödenmediği ve bu miktarın toplam kredi miktarının yüzde 4’ünü oluşturduğu belirtiliyor.

Çinli menkul kıymetler firması GF Securities ise protestolarda 296 milyar doların ödenmediğini ileri sürdü.

Yetkililer krizin önüne geçebilmek ve artan gerilimi bir parça azaltmak için farklı yollar arıyor. Hafta başında Çin’in Bankacılık Düzenleme Kurumu tarafından yapılan açıklamada, inşaat şirketlerine gelinen noktada projelerini bitirmeleri için yardımcı olunacağı ifade edildi. Yetkililer ayrıca ev kredisi çekenlere ceza ödemeksizin borçlarını erteleme kolaylığı sağlayacaklarını açıkladı.

Çiftçiler kredilerini mahsulleriyle ödeyecek

Elbette ipotekli kredi çekenler arasında sadece kentlerde çalışan beyaz yakalılar yok. Çiftçilerin kredilerini geri ödeyebilmeleri için yaratıcı bir çözüm geliştirildi. Çinli emlak şirketleri, çiftçilerin tarlalarındaki mahsulleriyle kredi alabileceğini duyurdu.

Geçen hafta, doğudaki Wuxi kentindeki bir emlak şirketi, ev sahibi olmak isteyen çiftçilerin kullanacakları ipotekli ev kredilerini, şeftali, karpuz ve sarımsak da dahil olmak üzere tarladaki mahsullerle ödeyebileceklerini duyurdu.

Geçen hafta, doğudaki Wuxi kentindeki bir emlak şirketi de çiftçilerin elindeki şeftalilerin 28 bin 218 dolara karşılık geldiğini ve peşinat olarak kabul edilebileceğini açıkladı. Nanjing’deki başka bir şirket ise çiftçilerden 5 bin kiloya kadar karpuz kabul edeceğini söyledi. Ürünlerin karşılığının ise 100 bin Çin Yuanı olduğunu duyurdu.

Fakat, kampanyanın kabul edilip edilmeyeceği Çin bankacılık sistemi tarafından kabul edilmeyebileceği belirtiliyor.

7) Çin’in ekonomik büyümesi yavaşlıyor mu?

Amerikan çokuluslu bağımsız yatırım bankası Jefferies Group, Çin’in en büyük dört büyük devlet bankası olan Çin Bankası, Çin Ziraat Bankası, Çin İnşaat Bankası ve Çin Sanayi ve Ticaret Bankası’nın Mortgage kredilerinin geri ödenmemesi nedeniyle oldukça zor durumda kalacağını ileri sürdü.

ANZ’nin kıdemli Çin ekonomi uzmanı Betty Wang geçtiğimiz hafta yaptığı bir değerlendirmede ise daha fazla kişinin Mortgage kredilerini ödemeyi bırakırsa Çin’in finans sisteminin güvenliğinin ciddi tehlikeye gireceğini belirtti.

Çin’in en büyük emlak geliştiricisi Country Garden’ın hissedarı ve Asya’nın en zengin kadını Yang Huiyan’ın servetinin yarısından fazlasını emlak krizinde kaybetmesi, büyük sermayedarlar üzerinde paniğe yol açıyor. Yang’ın hızlı düşüşünün, emlak sektörüne kaynak aktarımı yapmayı hedefleyen yatırımcıları korkutmasından endişe ediliyor. Emlak sektörünün Çin’de GSYİH’nın yüzde 18 ile yüzde 30’unu oluşturduğu tahmin ediliyor.

Çin’in en büyük emlak geliştiricisi Country Garden’ın hissedarı ve Asya’nın en zengin kadını Yang Huiyan’ın servetinin yarısından fazlasını emlak krizinde kaybetmesi, büyük sermayedarlar üzerinde paniğe yol açıyor. Yang’ın hızlı düşüşünün, emlak sektörüne kaynak aktarımı yapmayı hedefleyen yatırımcıları korkutmasından endişe ediliyor. Emlak sektörünün Çin’de GSYİH’nın yüzde 18 ile yüzde 30’unu oluşturduğu tahmin ediliyor.

Çin ekonomisi üzerine yaptığı çalışmalarla ön plâna çıkan ABD merkezli düşünce kuruluşu Paulson Enstitüsü’nden Houze Song, şu anki boykotun devam etmesi durumunda kimsenin mülk satın almak istemeyeceğine değindi.

“Kriz ancak merkezi yönetim devreye girerse hafifleyebilir” diyen Song, “Finansal düzenlemeler yardımıyla sorun yerel yönetimlerin ve bankaların inisiyatifine bırakılmadan çözülebilir. Mevcut kriz zaten Evergrande’nin yarattığı sorunlardan çok daha kötüydü. Şayet, Pekin kararlı bir şekilde hareket etmezse sorunlar felaket olabilir” dedi.

8) Çin mortgage boykotu küresel bir krize dönüşür mü?

Uzmanlar Mortgage krizinin sadece Çin ile sınırlanmayacağından da endişe duyuyor. Öyle ki, Çin ekonomisinin küresel büyüklüğü ve etki alanı göz önünde bulundurulduğunda büyük bir finansal krizin etkilerinin kıtaları aşması hiç de sürpriz olmaz.

Dünyanın dört bir yanında artan borçlanma maliyetleri mülk almak için çırpınan insanların sınırlarını fazlasıyla zorluyor. Uzmanlar, Çin’de meydana gelen sorunun küresel bir eğilim olduğunu, bundan 10 yıl öncesine kadar hareketli olan emlak piyasasının aniden duraklamaya girdiğini ifade ediyor. Öyle ki, Çin’in ardından Kanada, ABD ve Yeni Zelanda’da, konut piyasaları benzer bir eğilim gösteriyor.

Japonya merkezli Nomura Holdings’in küresel pazar araştırması başkanı Rob Subbaraman yaşanmakta olan durumu şu sözlerle ifade ediyor:

Finansal tablodaki bu gerileme uzun süreli durgunluklara yol açabilir. Konut piyasalarındaki canlılık kredilerle desteklense de bunun yakın zamanda değişeceğini göreceğiz.

Bazı uzmanlar ise Çin’deki emlak piyasasındaki çöküşün 2008 ‘deki Lehman Brothers’ın yaşadığı krizin bir benzeri gibi olmayacağı görüşünde. Çünkü, borç veren kuruluşlar standartları sıkılaştırıldı; hane halkı tasarrufları hala bulunuyor ve birçok ülkede hâlâ önemli bir konut sıkıntısı yaşanıyor. İşgücü piyasalarının da güçlü yapısı, olası bir kriz karşısında tampon oluşturabilir.

Bu yazı, 29.07.2022 tarihinde Hürriyet.com.tr’de yayımlanmıştır.